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海南岛的城市、湾区、楼盘、房子到底该如何选择

时间:2018/1/2 21:08:02 点击:

  核心提示:买海南房,找小蔡。联系电话:18898209336(微信同号)岛弹部队岛爷,帝都80后,毕业即南下,深耕海南地产10年,从房企基层到副总,见证国际旅游岛之起伏,现自有海南住房n套,业余爱好踩盘。本号内...

买海南房,找小蔡。联系电话:18898209336  (微信同号)

海南岛的城市、湾区、楼盘、房子到底该如何选择

岛弹部队

岛爷,帝都80后,毕业即南下,深耕海南地产10年,从房企基层到副总,见证国际旅游岛之起伏,现自有海南住房n套,业余爱好踩盘。本号内容100%个人原创,不接楼盘商业广告。旨在记录、分享、沟通对海南楼市的思考与前瞻,确保干货有料,风趣八卦。

海南岛的城市、湾区、楼盘、房子到底该如何选择

  海南岛这么多城市和楼盘,如何选择?  

海南岛每个城市都有得天独厚的自然条件,各有所长,加之发展并不均衡,导致了“目前置业东海岸线更优”的结论。如果已到养老的年纪,请直接买东线,享受现在。如何是给自己未来养老占坑,还有5-15年才退休,那么也可以适度考虑西线。

不管考虑哪个城市,一定要亲自上岛考察,深入生活几日再做决定。岛爷认为,海南岛没有错误的城市,只有失误的楼盘。提出几个策略,没有最好也没有唯一,只有最适合的,起码不会错的,仅供参考:


策略1:优先选择东海岸线+南向看海

。开发最完善,气候最佳,夏季更凉爽,冬季更温暖。选择海在南侧的城市或湾区,那么海在城市北边的海口、澄迈及西海岸线的各大城市就都排除了...也并不是说西线城市完全不能买!这里只讨论南向看海!西线价值改天单独开贴,临高、儋州还有机会。

如下图,东线南向看海的湾区有:文昌高隆湾、陵水清水湾、三亚各湾区。显然,从目前的均价来看,文昌高隆湾相对是个洼地。

海南岛的城市、湾区、楼盘、房子到底该如何选择



策略2:优先选择生活气氛浓的近海成熟湾区

。自住永远是第一原则,投资只是兼顾,那么生活方便就是最重要的选择因素。对南向看海或对一线海景没有过度要求的,可选择其他东线城市,也可选择二线,但离海岸线的距离尽量不要超过1.5公里。——不忘初心,不远千里花着机票来海南的目的是“生活在海边”,一是生活,二是海边!

至于海景房过于潮湿的问题,其实可以通过户型通风和科学打理化解,起码和二线房的湿度差别不会很大。因此,从投资角度看,海岸线越发稀缺,一线海景房更具价值。

上图的湾区都可以选择,一轮暴涨之后目前相对的价格洼地(比实际应有价值低30%),又不限购社保的是文昌淇水湾(鲁能山海天独占)、文昌月亮湾(暂无库存)、万宁日月湾(融创独占)、万宁神州半岛(中海),比起高隆湾、石梅湾、清水湾,新湾区的生活气氛相对弱些,但胜在价格上涨空间更大,配套很快会有起色,有些湾区将来甚至可能超越已成熟的老湾区(日后会撰文详述)。


策略3:瞄准填海项目

。有点风险但更可能会有惊喜,比如万宁的融创日月湾(注意产权年限),儋州的恒大海花岛(注意户型),文昌的清澜半岛(规模稍小但商业已起)。有钱任性,喜欢就买,购买时注意性价比即可。


策略4:盯住大房企新开盘或新收购的项目

很多品牌深耕海南多年,老盘子已经涨出了天际,为占领市场会收购些项目,以及新开盘待认筹的项目,都没准还可以有个促销特价,建议保持高度关注。及时收购卖的很火的恒大美丽沙、碧桂园珊瑚宫殿都是这种情况。目前,陵水的雅居乐山海天、碧桂园君悦海,万宁中海神州半岛、恒大新收购的文昌晋唐海湾,去年新来的融创的几个项目(海口融创观澜湖等)...


策略5:赌一把别墅。

物以稀为贵,海南的别墅用地已经停止审批了,海南国际旅游岛的旅游业日益繁荣,未来别墅运营的民宿将在寒暑假一房难求,对标台湾和日本。而且很多别墅可以暂不网签,直接更名。——不能再多说了,会被封号,而且商机不可泄露,岛爷目前最想买别墅!奈何木有资格,也木有资金...


策略6:掘地三尺,挖一手更名房和二手笋盘

。性价比为王,找到房企员工内部转让的名额、抵工程款的房子、地段好户型优的2009年以后的二手次新房等等。信息鱼龙混杂,需辨真伪,这一策略只适合有时间精力、有多套房或者投资经验的老手,这种房子售楼部是没有的,您朋友圈得有几个资深的御用中介甚至开发商内部员工,一旦发现,低于市场价20%赶紧入手。此处不便展开,省略一百万字....有关消息和细节可进岛爷的小蜜圈知识星球“岛弹部队”。


策略7

:不买了。告诉头脑发热的爸妈:不买也比买错强,不可草率图便宜!便宜房子住不爽,卖不出去代代传。

海南岛的城市、湾区、楼盘、房子到底该如何选择

 选定了城市,如何具体选择房子?

不要被绚丽的楼书蒙蔽,这里先随便提示几个方面,本着“现在住着舒服,将来出手容易” 的原则,其实按以下因素就可排除大部分楼盘:

  • 地段,地段,还是地段:机场、高铁站必须近!环岛高铁站12公里以内这是铁的纪律(海很美但价格低的项目一定是这条做不到!有班车也不可靠!)公交车啥的必须有,当然啦海南的公交车比较...可以打开京东看看送货快不快,打开滴滴打车看看打车有没有。


  • 开发商:大房企大品牌优先。中小开发商如果知根知底、实力雄厚、物业服务到位的也可以,比如那种X省的开发商,X省的公务员买了很多,嗯..你懂的,物业服务很到位,小区气氛很和谐...

  • 价格:同比2016年12月翻倍的不考虑。同比去年此时,上文提到的湾区,很多项目都翻倍啦,翻倍不一定会错,但一定透支了未来的涨幅,可能追高站岗,但养老刚需自住有钱又喜欢的话该买还可以买啦...在我建议的策略范围,涨幅最好控制在去年同比的60%以内,比如去年此时8000,今年13000以内的话还可以考虑,超过15000就有点虚高了,不如二手房淘淘宝。

  • 生活气氛浓,尤其菜市场近:菜市场、超市距离的远近和物价高低,是老人生活方便和生活开心的关键因素,物价稳定低廉的候鸟生活区优先。海南本地人置业的热门老城区尽量排除(南北文化差异巨大),东北老乡多的...比如三亚...哈

  • 配套全:2甲医院1公里内,3甲医院5公里内。小区有大药房,有健身娱乐场所,兴趣爱好团体多多益善

  • 物业服务:异地置业,物业服务很关键,问清物业费和包含的服务内容

  • 面积:100平以下的优先,100平都停止报建啦,成了绝版孤品了

  • 户型 朝向 楼层:板式结构南北通透优先、低容积率(2.0以内)优先、中高楼层(10层以上)优先。户型奇葩不方正浪费面积的直接排除。有暗房(没窗户或窗户近距离对着邻居的)的直接排除。——别委屈自己,即使您能凑合住,将来也是没人买啊。

  • 地下车库楼体质量更好,防台风爱车不淹水这是一方面,关键海南机动车保有量猛增,10年后没地库的二手房可不好卖哦

  • 装修水平不低于1500元/㎡

  • 小区环境:绿化不低于40%,必须要有泳池且面积不能低于500平(这些售楼部都有公示,注意看看,别只凭感觉!)

按以上因素排除之后,再来几个加分项看看能不能加加分:

  • 现房,现房、现房,符合前文所述的现房或2018年10月之前交付的,都值得马上入手。

  • 公安消防很近(安全)、学校近(物价低)、市政公园近,

  • 码头近(海鲜便宜哈哈),有业主食堂、业主超市,通天然气,有养老设施(卫生门诊、无障碍通道、急救按钮、室内监控)...

海南岛的城市、湾区、楼盘、房子到底该如何选择

摄于三亚凤凰岛

 海南升值的消息铺天盖地,都是真的吗? 

发帖的如果是《海南日报》,一定是真的。如果是什么房产资讯号,还是别信了。99%的房产资讯、房产媒体微信号,都是拿了开发商广告费的,很多直接代理楼盘赚取高额佣金,美其名曰“团购”,他们当然会唱高海南房价啦,炒作点无非以下几个,相关的帖子基本都是谣言或鼓吹

1、海南要建跨海大桥——海南日报辟谣三次了,假新闻。

2、海南要落地自贸区,房价将翻几倍——好好查查,全国自贸区很多,都翻倍了吗?

3、海南要封岛——假新闻,国际旅游岛要的是开放啊!

4、海南要开放博彩业——赌徒能炒高房价?

5、海南来什么大学了、建什么医院了——再来也没有北京的多。

6、机动车限号——谣言!看清楚,是排量不合格的不让上岛而已。

…… 总之,各种八竿子打不到的点。

建省30周年可能确实是个大利好,因为人们在期待——要记住:市场预期真的可以抬高房价哦!

市场向好,开发商团购机会极少,对某些广告贴提高警惕吧。要么就是开发商真缺钱真团购,那咱干啥非要买缺钱开发商的产品啊...买房类似谈恋爱,眼缘很重要,能力范围内别留遗憾。别总算计多便宜,多想想自己喜欢不喜欢,多想想十年后好不好卖。

你问我,海南房价到底和啥相关?我在此复述下任志强、任泽平等主流大咖专家学者的观点:

眼前看供需关系和国家调控政策

短期看金融(M2、通货膨胀、房贷利率)

中期看土地供应

长期看人口流入

海南岛的城市、湾区、楼盘、房子到底该如何选择

海口夜景


如果还想要了解更多的,更细致的分析,或者您心中已有中意的项目,可加下方微信咨询,小蔡会用自己的专业和公司所有的资源来解答您对海南房产的不解!

想找房,找小蔡:置业热线:18898209336  (微信同号)

作者:佚名 来源:不详
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